只涨租金不涨房价！“杭州大厂定律”失灵了？
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
比如跟着规划走，坐享城市发展红利；再比如首选品牌房企，品质更有保证；又或者买在地铁口，资产增值起来更快速……
可世上没有任何事物一成不变，随着杭州楼市生态的演变，一些规律正在逐渐失效。
最典型的就是“杭州大厂定律”：以大量高收入产业人群为依托，迅速带动周边租金和房价，曾经的阿里过江、淘宝城迁址仓前，都是大家再熟悉不过的故事。
但“大厂旁=房价租金双高地”的定律，如今在杭州很难再立竿见影了。
去年8月，约45万㎡的云谷阿里云总部竣工。今年4月，有消息传出将有万余人搬迁至此（预计9月开始）。作为目前离云谷最近的商品房板块，一众三墩北业主兴奋不已。
但3个月过去了，只等来租金上涨，二手房价却与大行情完全一致，不涨微跌。
02
“小户型房源，几乎没有了！”
一走进二手门店，当得知来租房，我凳子还没来得及坐下，接待的中介小哥，就蹦出了这句话。
我查看了几个APP，发现中介的说法还真不夸张。目前紫璋台仅个位数租赁挂牌， 只有个别二手平台显示还有一套96㎡，报价4950元。其余125-139㎡，报价最低6000元，最高10000元。
对比今年初的行情，可谓天差地别。
去年底，万人摇红盘紫璋台交付，立马成为楼市焦点。一方面是因为高水准的品质，另一方面是因为大量挂牌的低价租赁房源。
这并不奇怪。紫璋台是热点限售盘（1224套），投资客却不少。长达5年的锁盘期，大部分投资客会选择出租，毕竟这是期间唯一能产生的收益。
记得今年1月，贝壳上就有158套挂牌、且不断上升。由于竞争激烈，当时95㎡三房两卫最低仅4000元。
租金迅速攀升、挂牌量急剧减少的背后，正是大厂码农来了。
“虽然阿里云还没开始搬迁，但很多码农已经提前来附近租房子了。”中介小哥表示，有些上任房源到期，刚好这里续上。
至于为什么首选紫璋台，理由更简单。三墩北板块中，自带恒温泳池、中央空调和地暖的紫璋台，品质十分突出。加上不少房源家具家电全配，可直接拎包入住。
另外租金虽然涨了，但对比未科四五千的小公寓，还是很香。找一两个同事合租，几乎就没感觉了。
“除了紫璋台，西湖国际城、西雅图的租金也涨了。”中介说。
03
租金在普涨，板块房价却仍横在半山腰。
“去年巅峰期，随便一套简装的89㎡，都能卖430-450万；现在只有精装修、满二又唯一的房源，才能卖这个价了。”
每每说起去年错过卖房良机（出租带看不方便），西湖国际城业主老徐，就一脸懊悔。
原本想着今年3月小阳春，再择机卖出，可二手成交量低到尘埃，根本没什么人看房。于是，老徐再次把希望，寄托于阿里云的入驻。
“托管出租的中介，倒是电话一个接一个，客户却没带几个。”老徐表示，传说中的码农接盘侠并没出现。
517新政出台前，“5改2”传言，让老徐重燃希望。
但没想到的是，5改2来是来了，却还有唯一这个条件。老徐的房子虽已满两年，但并非名下唯一房产，享受不到税费优惠，顿感形势不妙。
果不其然，尽管517新政带来了成交量复苏，但更多是“以价换量”的结果。
“成交房源主要是那些无税、又肯适当让价的。”中介表示，新政实际上加剧了价格竞争，那些有税房源想出货，就不得不大幅调价。
就在前几天，老徐把价格调到了400万内。而在今年春节后是430万，去年则是450万。
隔壁的西雅图，也是差不多景象。
手边买房数据显示，近90天西雅图网签了14套，其中517新政后签约13套，主流网签价4-5万。
“总体比西湖国际城贵了个装修钱，跟去年没法比。”中介说。
04
“只涨租金不涨房价”的现象，并不是个例。
比如，集聚网易、阿里、新华三、中控、华为、英飞特等众多公司的滨江长河，也是一个“租金旺、房价平”的板块。
今年4月我们写过，中海云宸最便宜的一套139㎡，租金也要13500元/月。当时主流报价13500-19000元，若家具家电齐全基本16500元以上。
现在再次查看挂牌房源，最低报价已达15900元，整租房源一共也仅9套。
但这一带的二手房，却一直很安静。去年6月交付的云宸，至今无网签纪录。倒是今年交付的天汇，5月以来有3套签约。
其中一套楼层不错的122㎡，实际成交价大约是5万6。
天汇新房时均价5.15万，对比这套房源的备案价还是涨了不少，但也谈不上有什么大的惊喜。
还有绿汀路三兄弟，也是类似情况。
周边一片互联网大厂和科创园围绕，但二手房表现实在一般。中南樾府今年至今只有一套网签，东原印未来新政后仅2套，只有未来悦MAX成交较多。
相比之下，租金表现不错，一套89㎡小户型月租，普遍要价6000元上下。
05
为什么“杭州大厂定律”失灵了？根本原因在于楼市环境变了。
以前阿里过江也好、淘宝城落户未科也罢，之所以能极大搅动周边房价，是因为新房供应不足。供小于求，大量需求涌入，自然能迅速抬高租金和房价。
但现在，城市版图不断扩大，供地规模常年保持高位，可选余地太大了。
以云谷为例，云城大片3.61万的新房亟待上市。为什么放着限价房不摇，一定要去接四五万的三墩北？
还有滨江长河，新盘要日光都不易，加上周边市北、浦沿分流，除了非常迫切的自住需求，很难有超高溢价接次新房的理由。
另一方面，本质上周边二手房的需求不够“刚”。
这些大厂都不是新公司。扎根多年的老阿里高P，自住房早买好了，许多还是囤房高手，收割别人都来不及，还轮得到被你收割？
而且真想住得近，也可以租而不是买啊！
由于最近十几年大厂不断造新事业总部，上班地点经常换，许多员工流行“自己有房，公司边上再租一套房”。这样比“每换一个地方就买一套房”简单多了。
与其高价接公司边的二手房，不如房票和钱省下来，去K11或IFC打个新不香么？
大厂码农和高管收入高，租金贵就贵一点，还是可以承受的。
当然长期来看，相比普通板块，周边大厂聚集的二手房还是更抗跌，在行情好时也更容易有爆发力。
只是这些年我们实在跑得太快，购买力透支得太狠，在全城稀释得太厉害，很难再现那种“一点利好房价就暴涨”的盛况。
不止是楼市里的“产业概念“板块，包括地铁、购物中心、学区等诸多概念板块，都是一个道理。它们能锦上添花，但未必再是房价的干柴烈火，一点就着。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
中海翠揽云境 | 44400 | 板块：艮北新城 房源：293套 户型：106-126㎡ 登记方式：首套冻资140万，其他280万 登记日期：7.23-7.25 |
| 悦望名邸 | 30000 | 板块：富阳东洲 房源：11套 户型：162-178㎡ 登记方式：首套验资200万，其他600万 登记日期：7.24-7.26 |
华景川云萃天和城 | 18494 | 板块：富阳江南新城 房源：200套 户型：98-118㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：7.23-7.25 |
| 朗诗溪涧雅庐 | 24000 | 板块：临安 房源：106套 户型：88-139㎡ 登记方式：待公示 登记日期：7.25-7.27 |
西房宸鹭香舍 | 47000 | 板块：新天地 房源：133套 户型：115-275㎡ 登记方式：待公示 登记日期：7.25-7.27 |
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编辑∣二叔
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